Как известно, доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ.
Для резидентов (граждан, проживающих в РФ более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) ставка НДФЛ -13% (в случае превышения дохода размера 5 миллионов рублей – 15%). Для нерезидентов - 30%.
НДФЛ можно не платить, если:
1. Общее правило - с момента приобретения недвижимости прошло более 5 лет (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Срок считается с даты регистрации права собственности, а если недвижимость приобретена по договору долевого участия считаем с даты оплаты полной стоимости (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 января 2022 г. № 03-04-05/1146).
2. Исключения - с момента приобретения недвижимости прошло более 3 лет при следующих способах приобретения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- Собственность возникла в порядке наследования или дарения от близких родственников в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными, имеющими общих отца или мать, - братьями и сестрами).
- Недвижимость налогоплательщика получена им от личного фонда
- Право собственности возникло в результате приватизации
- Право собственности возникло в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением
- На дату регистрации договора купли-продажи (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома), по которому продается жилая недвижимость, у продавца (и у его/ее супруги/супруга) отсутствует иное жилое помещение на праве собственности (в т.ч. доля в праве собственности). При этом можно не учитывать жилое помещение, купленное за 90 календарных дней до даты регистрации договора купли-продажи, по которому продается жилая недвижимость.
3. Исключения в конкретном субъекте - законом субъекта РФ вплоть до нуля может быть уменьшен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Так, например, срок владения уменьшен в Республике Алтай, Республике Саха (Якутия).
4. Исключения для семей – освобождение об уплаты налога при продаже жилого помещения, если соблюдаются одновременно следующие условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):
- налогоплательщик и (или) его супруг(а) имеют не менее 2 детей до 18 лет (до 24 лет, если дети обучаются по очной форме), или налогоплательщик является таким ребенком.
- в том же году или до 30 апреля следующего за годом продажи жилого помещения налогоплательщиком/его супругом(ой)/вышеуказанными детьми куплено и оплачено новое жилое помещение
- общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей
- на момент продажи налогоплательщику и указанным выше членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на другое жилье, общая площадь которого больше приобретаемого
Как снизить налог, если нет оснований не платить?
1. Уменьшить доходы от продажи недвижимости на расходы (пп. 2 п. 2. ст. 220 НК РФ):
Например, Вы купили в 2020 году квартиру за 5 000 000 рублей, а продаете в 2022 году за 5 500 000 рублей.
В таком случае можно заплатить НДФЛ в размере 65 000 рублей (5 500 000- 5 000 000) х 13%.
В налоговый орган нужно представить декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие расходы на приобретение (договор с документами об оплате).
2. Применить имущественный вычет 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2. ст. 220 НК РФ):
Например, Вы получили в наследство квартиру в 2020 году, а продаете в 2022 году за 3 300 000 рублей.
В таком случае можно заплатить НДФЛ в размере 299 000 рублей (3 300 000- 1 000 000) х 13%.
В данном случае, аналогично, необходимо представить декларацию 3-НДФЛ.
Что еще необходимо учитывать?
В случае, если доход от продажи объекта недвижимости ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения доход будет считаться как кадастровая стоимость объекта х 0,7 (ст. 214.10 НК РФ).
Внимательным нужно быть лицам, которые продают нежилое помещение и у которых есть статус индивидуального предпринимателя.
1. Если Вы как физическое лицо собрались продавать нежилое помещение, которое использовали в предпринимательской деятельности – льготы, связанные с минимальным предельным сроком владения объектом недвижимого имущества, на Вас не распространяются. Если налоговый орган установит, что помещение фактически использовалось в предпринимательской деятельности – Вы будете должны уплатить налог в размере 13% от доходов с продажи, даже если продаете через 10 лет после покупки.
2. При этом если Вы зарегистрированы в качестве ИП, у Вас есть ОКВЭД «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и Вы используете упрощенную систему налогообложения (6%), а нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности - уплатить налог нужно в размере 6% от доходов с продажи, при этом на размер данного налога не влияет срок владения имуществом. Можно продать нежилое помещение через год после его покупки и заплатить лишь 6% от дохода с продажи.
Удостовериться можно, прочитав Письмо Минфина РФ от 26.08.2021 № 03-04-05/68971.
Если у Вас остались вопросы или Вам необходима помощь, команда юристов СДПРАВО всегда на связи и готова оказать квалифицированную юридическую помощь!